时至今日，财产经济的低效和地皮资本的错配，便是城市经济的根本要害。

其一，公家核心在于国防和公共办事，手段是财政，靠地皮，靠税收，获取短期和经久财政收入，以是在两者之间事均衡策略。

着眼未来，社会布局的简单化公共机制，居夷易近本钱，财产本钱三者组合。

依次是金融业、房地产、汽车财产、大年夜康健、教导、休闲文旅财产、农业。

然则所有的事儿都有周期和尽头，第一轮城市化和工业化尘埃落定之后，地财产所积累的天量本钱去哪里，这是个伟大年夜的问号，怎么样更好的办事居夷易近，和结构财产，便成为应有之义。

恒大年夜造车是迩来热点，重金全天下招揽人才和技巧在海内投财产，又一次插上了贪图的同党，圆了工科生的梦。

一、地皮开拓与财产成长并举，是非结合的平衡，铸就合股人的内在逻辑

第二阶段，to g+c，社会型企业，为居夷易近的财富设置设置设备摆设摆设和生活做广泛的办事；

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这里面有快钱，也有慢钱，有整钱，也有零钱，然则天花板巨高，可以承担起房地产未来的第二方阵，而这里无疑离开不了资产治理，无论是本钱市场照样说不动产本钱市场都是终极融资和退出的渠道。

作为捉襟见肘的地方政府来讲，经由过程垄断地皮一级市场，一方面扩大年夜财产用地提供、压低财产用地价格、筑巢引凤，扩大年夜税源，另一方面经由过程压缩室庐和商业用地提供、抬高室庐和商业用地价格，最大年夜化扩大年夜地皮收入，左右开弓才到达本日的场所场面，不能否认这一历史和模式，这是地方政府在有限资本下做出的理性选择。

关于恒大年夜，还有一个嘉话，便是聘请任首席，这几年任首席团队绝对靠谱，生生是造出来一个话语权平台，从宏不雅经济、夷易近生、革新、到详细财产，无不走漏着高维视角。这个内在的逻辑，不难理解，一方面地产商必要话语权和影响力，另一方面钻研清楚宏不雅周期和国计夷易近生财产的方方面面，也是为自己的财产投资做足够的指示。

从我国的地皮轨制变迁史来看，应该是四个时期，一是打土豪分境地，二是人夷易近公社化，三是小岗村子拉开地皮承包和革新序幕，第四期主要照样激活屯子子集体地皮的想象空间，三权分立+地皮法革新集体扶植用地入市，盘活全部国土着末的空间。

城市经济单元的命脉也在于地皮提供，因为90年代财税革新之后，地方事多财权少，这些年来，维系城市经济成长的主要有两个滥觞：一是财产经济的成长，财产经济是母体赓续造血，经由过程工业化带动就业和经济增长，匆匆进城市化；二是城市化以房地产经济为代表的成长，经由过程城市化匆匆进工业化，拉大年夜临盆性资产的规模，拉大年夜城市的骨架。

b端经济，财产合股人的本钱生态

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c端经济，千亿赛道何来，居夷易近财富分配的逻辑

三、房地产的终极归属， to — g+c+b，旨在社会企业、国夷易近企业

总的来说，我们地皮公有制的轨制，就是一项巨大年夜的创举，所有者虚化，应用者吃重，所有人都是操盘手，用光阴在空间上劳作，换取代价和代价轮回，但终极不影响所有制，也成为国家管理最核心的抓手。一旦成长掉速，地皮轨制的革新和立异，便能赓续开释出红利。

以是，我们不丢脸到，房地产行业作为一个平台型行业，将走过积木式成长的3个阶段。

从上一层逻辑我们已经清晰看到了房地产与公共机制的共同，核心照样g端发力获取地皮，那么其心和重点照样在主业，即室庐的开拓和本钱周转，规模轮回扩大。

3.房地产与政府关系便是操盘手和合股人的关系，目标趋同、弄法驱动、上风互补

核心在于科技和制造，那么对付房地产资原先讲，针对该偏向的本钱结构，便不再是为主业做道具，而更多的是供给了经久成长的平台和长钱，也是房地产本钱为夷易近、为财产、为国该做的供献，所谓取之赋之。

在中国经济革新开放的前半段，走得是财产园区和举世工厂的门路，彼时财产用地提供充沛，价格低廉，财产经济重规模、重资产，轻质量、轻效率，导致财产用地产出效率较低，耗损资本、就义情况和压低人夷易近福祉，培育了工业化领先于城市化。

而另一头，城市室庐、商业、教导、公共办事用地紧缺，资产市场一起走高，压的大年夜家都喘不过气来，也成为制约下一步成长的最大年夜障碍。

另一方面往纵深去，经由过程投资和本钱的纽带去孵化财产，如自营财产，或者操盘孵化模式，或者是未来的本钱生态圈构建房地产成长闭环，是公家的财产合股人。

当前，在整体行业规模已经到达16万亿、城市化率放缓、头部企业大年夜象疾走的背景下，房地产企业短期内大年夜概率仍是原有节奏，开疆扩土，搞大年夜业绩；但经久未看，贮备更大年夜的财产赛道，是每一个玩家需面对的工作。气候的变更是迟钝的，然则没有筹备，就很棘手，比如华为，早早think big，think long，才有如今的基业和硬气。

2.地产与财产，开拓与税收，一短一长，一高一低，是地皮和财政双重约束下的理性选择

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在这一点上，房地产要充分借鉴，阿里腾讯们、黑石，环抱期间旋律和新需求，经由过程本钱纽带构建闭环生态，与主业充分协同，同样也可以做大年夜做强。

从g端经济看，投其所好，整合c端财产，是当下的选择。然则中经久的未来，永世离开不了主旋律，那么主旋律是什么？便是财产跃进，财产兴国。

第三阶段，to g+c+b，社会型国夷易近企业，为国家的科技和财产成长供献应有的气力。

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不丢脸出，房地产当下和未来身份和角色仍旧不会改变，即与公家的办事交融，是公共办事的表外操盘手，是室庐、商用、产用、公共办事、财产的紧张投资人，治理者，代价孵化者。

以此顺延，悦君试图简要的用两个原始逻辑，去推演下地产的未来：

1.地皮轨制是国之根本

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可以说恒大年夜每一次主业外搞工作都是真爱，从体育到矿泉水，从文旅到汽车，急家国之所需，兴许，未来我们可以看到两个组合，恒大年夜汽车财产基地+恒大年夜大年夜盘，国夷易近屋子+国夷易近汽车，看起来都喷鼻。

可喜的是在近来经济周期傍边，从上到下也留意到这个问题，一方面财产用地市场力争进行财产进级，追求地均效率，另一方面，房住不炒，扩大年夜公共保障用房的投入和老旧社区的改造，来慢慢纠正和均衡之前的策略。

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用简单思维去想，钱重仓哪里，哪里便是财富和结构的要点。以是从居夷易近端大年夜类资产设置设置设备摆设摆设顺序来看，现金治理和职权投资＞不动产＞动产汽车＞康健＞教导＞休闲破费＞食物，这几个领域各个都是千亿赛道。

即第一阶段，to g，公家的合股人，分得地皮红利；

其二，公家把短期利益部分转让给房地产开拓商，那么经久的公共办事和财产，理论上也应由开拓商来合营承担，由于临盆资料地皮滥觞于公家，吃他的，就要为他做事。

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司法顾问 / 宋亚锋 赵文娟

那么现下的房地产商突围逻辑便不难理解，一方面承担了一部分城市公共办事举措措施的投资，即地产老模式下的相关多元化，投资于教导、医疗、商业、酒店、会展、物流、体育、文旅等等，是公家的城市合股人。

所有这些主业外的突围，一是为了突破室庐地皮获取约束，满意政府所需，另一方面也是为未来行业的平稳期和衰退期，做足够的转型。

二、天量地产本钱的去处，遵照社会财富设置设置设备摆设摆设，铸就大年夜类财孕育发生态