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2020年对房地产行业来说非常艰巨，挺过了年头?年月疫情的冲击，年中又迎来“三道红线”融资新规。跌跌撞撞，房地产市场以“V”型反转走过一年，体现超预期，2020年全国商品房贩卖额仍有望创下新高，估计冲破17万亿元。

不过，在“房住不炒”的总基调下，监管层对行业的调控并未放松。2020岁终了一天，央行送来监管“大年夜礼包”，为银行涉房贷款划下“两道红线”，从银行信贷端启程，与前期“三道红线”等融资调控一脉相承。

业内觉得，2021年，从“十四五”筹划建议及中央经济事情会议表态来看，政策倾向仍然是长效调控常态化，政策延续稳定。此中紧张的一点就是，房地财产要稳杠杆、去金融化，精准管控企业。

对付依附杠杆应用匆匆进规模增长的房地财产来说，在高杠杆、高周转开拓期间已成为以前确当下，2021年房地产市场又将走向何方？

楼市延续分解

2020年的楼市行情跌荡放诞非常。

一季度疫情影响下，各地售楼处停息、工地歇工，房地产市场成交低位倘佯；二季度跟着疫情威力减弱，以及各地颁布救市政策，市场徐徐苏醒。

下半年，热度回升、需求开释使得部分城市呈现过热征象，监管层及时降温，深圳祭出“深八条”、杭州为人才政策打补丁……楼市走向平稳运行。

房地产行业在2020年“V”形的走势下，易居估计整年全国商品房贩卖额将冲破17万亿元，创下新高。

详细来看，市场实则苏醒与分解并行。中指院数据显示，一线城市疫情后市场快速回温，2020年一线城时值格累计上涨3.93%，较2019年扩大年夜3.32个百分点；二线城时值格累计上涨3.67%，较2019年收窄1.39个百分点；三四线代表城时值格累计上涨2.49%，涨幅较2019年收窄1.6个百分点。

从各城市群来看，2020年长三角、珠三角新建室庐价格累计涨幅较2019年均显着扩大年夜，此中长三角累计涨幅为近四年最高水平。

不过，这样的热度在2021年或将有所降温。

“2020年需求积极开释，短期继承提升空间相对有限。当前长三角地区买卖营业市场及地皮市场热度在调控政策影响下，均显现高位回落态势，估计2021年市场将维持严格调控。”中指院觉得，2021年长三角城市群房地产市场规模将有小幅增长，整体出现量增价稳格局。

同时，只管供需两端均向好，粤港澳大年夜湾区房地产市场规模存增长空间，但鉴于今朝地价、房价上涨仍存较大年夜动力，中指院估计，2021年调控有进一步进级可能。

详细到城市能级来看，“2021年，一线城市因为自身优越的经济基础面仍将维持其强劲的增长力，二线城市将维持稳步增长，然则内部城市体现‘良莠不齐’。”诸葛找房数据钻研中间阐发师陈霄估计，而三四线城市在疫情的冲击下，叠加前几年的需求透支，热度下滑是大年夜概率事故。”

同策钻研院宋红卫也觉得，三四线城市“棚改”改“旧改”，掉去核心上涨动力。

“2017年-2019年大年夜部分三四线城市的火爆跟‘十三五’住房筹划提出的旧改计划有直接关系。”宋红卫表示，当前的环境显示，主要的棚改义务已经完成。而叠加人口持续流出，财产根基懦弱等环境，部分三四线城市房地产市场的支撑进一步弱化。

不过，亿翰智库提出，2020年三四线城市同比着实也呈上升态势，布局性变更越来越显着，“位于长三角的三四线城市体现更好。2020年，无论是北方房企、西南房企照样华南房企普遍向长三角地区的三四线城市结构就是这样的事理。”

亿翰智库称，“2021年三四线城市布局性分解的特性估计会加倍显着，位于长三角地区的三四线城市体现更好，珠三角和中西部地区的三四线城市市场体现呈依次衰减趋势。”

融资规模增速放缓

除了疫情对贩卖造成的直接冲击，2020年，对房地财产影响最大年夜的莫过于融资新规的出台。

2020年8月下旬，央行、住建部与12家房企在京漫谈，9月“三道红线”融资新规在12家房企试点实施。

2021年伊始，“三道红线”试点有望扩围的消息传出。1月初，有媒体报道称，近日央行、住建部调集重点房企举行漫谈会，除2020年9月已介入融资新规试点的房企外，还包括部分去年未介入试点的房企。另据记者求证，1月1日开始试点已经扩围。某此前并不在12家名单中、规模超2000亿元的房企近日也参加了上述漫谈会。

在某国资背景房企人士看来，“‘三道红线’扩容不扩容的意义不太大年夜，踩了线的房企都要降负债。”

在直接给房企融资套上紧箍的同时，监管层在2020年12月31日又宣布新规，对银行业金融机构涉及房地产贷款及小我住房贷款的比例进行明确要求，给银行业在涉房贷款方面划下了新红线。这被部分银行业人士称为最严“限贷令”。

不过，业内觉得新规的影响相对可控。克而瑞钻研申报表示，两道融资余额红线下，超标银行个数较少，并且有2年或4过渡期，对超标较多的银行亦有增减的机动空间等。

“鉴于此前对房地产行业的监管已经较紧，这次出台的政策举措对受评中国开拓商的总体信用影相应为中等。”标普宣布的申报显示，海内开拓商的总体债务增速已显着放缓，2020年上半年同比增长约3%，而2019年和2017年同比分手增长16%和30%。

另据贝壳钻研院数据，2020年整年，房企境内外债券融资累计约12132亿元，规模创历史新高，但同比增速仅为3%。

值得一提的是，2021年开年，房企融资呈井喷的征象。不完全统计显示，截至1月10日，已有近30家房企发行债券，境内外累计发行规模约550亿元。此中碧桂园一笔拟发行的5亿美元票据，票面利率低至为2.7%。

陈霄表示，年头?年月集中发债属于历年传统，房企抢跑发债，一方面年头?年月融本钱钱较低，别的，也是防止后期融资收紧所带来的融资艰苦。

在亿翰智库钻研总监于细雨看来，房地财产的融资新规是有前提的收紧，“不是不让企业融资，是让杠杆降下来、控风险。”

此前有消息称，恒大年夜、融创计划首次在中国银行间市场发债。某Top10房企人士向记者表示，“三道红线”节制的是融资总量，并未针对某种详细融资要领，只要总量能获得节制，多元化融资反而是受到鼓励的。

从整年来看，标普估计行业融资情况将延续2020年下半年中性偏紧的状态。

但房企的融资从紧态势不会改变。“2021年房企短期偿债的压力并不小于2020年。”58安居客房产钻研院分院院长张波向记者阐发，浩繁房企一方面必要“借新还旧”，另一方面渠道用度和地皮及建造资源的增添导致利润赓续被侵蚀，都邑推动房企融资需求提升。

不过，对付不停仰赖高杠杆推动规模增长的房地财产来说，融资规模整体增速被限定之后，行业扩大速率也将被影响。易居企业集团CEO丁祖昱觉得，未来几年贩卖额可能还会继承增长，但贩卖面积估计会保持在16亿平方米阁下。

中指院估计，2021年整年商品房贩卖面积下降2.3%-3.8%，贩卖均价则将延续小幅布局性上涨态势，涨幅在3.9%-5.4%之间。

标普则觉得，2021年全国贩卖额与2020年总体持平，此中贩卖均价可能会呈现5%以内的降幅，而贩卖面积的增长基础能够予以增补。其估计，在融资情况收紧的背景下，开拓商可能会贬价匆匆销，以增补现金流；同时大年夜城市需求快速开释后已显疲态，而地方政府的限购、遏制炒房等步伐也节制了房价上涨的势头。

长三角地区受青睐

市场热度的分解，叠加融资新规，房企难以像以前一样借用高杠杆四处“撒钱”。据东北证券阐发师王小勇测算，2021年地皮成交价款增速收窄至7%；“三道红线”管控下房企拿地投资行径会加倍谨慎，估计地皮购置面积小幅修复至-3%。

资金有限的环境下，结构选择的紧张性也进一步前进。

“从过往来看，无论是一二线城市照样三四线以下城市，因为全国楼市处于去库存以及城市化进程之中，各地项目的去化难度普遍不高，以致不少城市拿地资源偏高，也能在上一轮房价上涨历程中获得收益。”张波阐发，“但在房企融资监管精细化的阶段，计谋结构尤其拿地层面呈现必然比例掉误，对付企业的影响将可能变得十分显着。”

标普觉得，“假如地皮贮备散播在偏远地区，纵然规模宏大年夜，那么开拓商的竞争力生怕也会后进于结构在经济实力更强、市场更稳定地区的偕行。”

是以，向经济蓬勃地区、需求茂盛的区域凑集成为许多房企的选择。这一环境在2020年已有所表现。

2020年头?年月定下“南移西拓”计谋的远洋集团在拿地方面向华东、华南等区域进发。据其走漏，在整年超40个新增项目中，“南移西拓”项目占比高达70%。大年夜本营位于华南的龙光集团于2020年7月9日初以23.8亿元总价摘得上海杨浦区一宗宅地，首进上海，并于年内首次进入宁波、南京、昆山等城市。

融信也坚持在包括上海在内的长三角地区积极抢地。“在今朝的情况下，不确定性身分对照大年夜，以是我们公司这几年照样拿一二线。”融信治理层在2020年中期业绩会上表示，2020年地皮溢价对照高的主要照样集中在经济对照好的长三角地区，“这一带的成长潜力、安然性分外高”。

事实上，2021年刚以前的十余天里，长三角地皮市场的热度已获得显着表现。克而瑞钻研中间宣布的申报显示，近期徐州成交的2宗地溢价率均在120%以上；杭州、嘉兴、宁波、金华等市场热度也维持较高水平，溢价率均在20%以上。

诸葛找房数据钻研中间觉得，估计2021年一二线城市热度不减，稳中有升，未来房企关注度会合中于此；而三四线城市地皮市场热度会有所下降，地皮市场徐徐转冷。

不过，也有三四线城市值得关注。亿翰智库觉得，2020年，位于长三角和珠三角地区的三四线城市体现较好，这也使得无论北方房企、西南房企照样华南房企普遍向长三角地区的三四线城市结构。